פס"ד בנוגע למחלוקת בעניין בעלות בשתי חלקות מקרקעין- הערעור נדחה

השופט א' רובינשטיין:

א.        ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופט ד"ר בנימיני) מיום 1.8.06 בתיק ה"פ 10564/99. עניינו של ההליך, טענת המערער לבעלות בשתי חלקות מקרקעין (חלקות 26 ו-27 בגוש 3708) בישוב גני הדר (להלן המקרקעין), הרשומות על שם משיבה 1 (להלן החברה).

רקע

ב.        חברת גן הדר היא חברה אמריקאית שהוקמה בניו-יורק בשנות העשרים למטרת יישוב יהודים בישראל, ובהמשך נרשמה בישראל כחברה זרה (ייאמר מייד כי מצבה העדכני של החברה אינו בהיר, אך אין לכך השלכה ישירה על התיק שלפנינו). בשנות השלושים רכשה החברה קרקעות בישראל, בכללן המקרקעין נשוא ההליך. בין בעלי המניות בחברה היה גם מאיר איסקולסקי ז"ל (שנפטר בשנת 1941). מאיר היה נשוי למרים איסקולסקי ז"ל (שנפטרה בשנת 1967), והמערער הוא עזבון בנם המנוח, משה איסקולסקי (שנפטר בשנת 1971). עו"ד אורין מונה מנהל העיזבון בשנת 1997, אך היה מעורב, לבקשת קרוב משפחתה של מרים איסקולסקי (הנשיא המנוח זלמן שז"ר), במאמצים להעברת הבעלות במקרקעין אלה ואחרים, כבר משנת 1969 (פסקה 1 לפסק הדין קמא). בשנת 1999 פתח המערער בהליך שלפנינו, בו נטען כי המקרקעין אמנם רשומים על שם החברה, אך למעשה היו שייכים למרים איסקולסקי - וכיום לעזבון בנה המנוח. טענת המערער נסמכה בעיקר על שני יסודות.

ג.        היסוד הראשון הוא אישור בכתב יד (להלן האישור) שאינו נושא תאריך, בו נכתב:

"אנו החתומים מאשרים שהחלקות... שייכים למרים אסקולסקי וחברת גן הדר תעביר את החלקות הנ"ל לגב' מרים אסקולסקי".

על המסמך שתי חתימות, "בשם חברת גן הדר", הנחזות להיות חתימותיהם של זליג וולסקי ואברהם יעקובוביץ, שניים מתוך ארבעת מיופי הכוח של החברה בישראל בשנים 1958-1941. היסוד השני הוא חליפת מכתבים מהשנים 1971-1969 בין הגברת יעלה יעקובי (להלן יעקובי), מיופת כוח החברה בישראל החל משנת 1958, לקרובי משפחתה של מרים (לרבות באמצעות עו"ד אורין), שהתעניינו באפשרות להעביר את המקרקעין על שמה. מהמכתבים עולה כי יעקובי יצאה מתוך הנחה שהמקרקעין אכן היו שייכים למרים - היא התייחסה לעלויות העברת הרישום (בין היתר בשני מכתבים משנת 1967), ובהמשך אף פנתה לעורך דינה של החברה בניו-יורק (עו"ד ורו"ח גרוסמן) על מנת להסדיר יפוי כוח לביצוע ההעברה (התכתבות משנת 1970). בהתבסס, בעיקר, על שני יסודות אלה נטען כי החברה עצמה אינה כופרת בבעלות המערער בעיזבון. אשר לסוגיית ההתיישנות נטען כי מכתביהם של נציגי החברה לאורך השנים מהווים הודאה בזכות (כמובנה בסעיף 9 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958), וכן כי החברה החזיקה במקרקעין בנאמנות ולפיכך אין התביעה מתיישנת. עוד נטען כלפי מעמד החברה, וזכותה להתנגד לבקשה - אך, כאמור, בנסיבות אין צורך להידרש לאלה.

פסק הדין קמא

ד.        ביום 1.8.06 דחה בית המשפט את התביעה. ראשית, הוזכר כי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מורה כי, "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969". נקבע כי המקרקעין רשומים על שם החברה - ולא נטענה טענת מרמה, או טענה אחרת מאלה שיש בהן כדי לשנות את הרישום לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין.

ה.        שנית, נקבע כי שני היסודות עליהם מיוסדת התביעה אינם יכולים לעמוד. אשר לאישור - נקבע כי בהיעדר האפשרות לחקור את החתומים עליו (שנפטרו מכבר) אין הוא יכול להוות ראיה לאמיתות תוכנו. עוד נקבע כי האישור לא נרשם על נייר של החברה, לא נחתם בחותמתה, ולא נרשם בו תאריך יצירתו - באופן שאינו מאפשר לקבלו. עוד נקבע, כי כלל לא ברור אם החתומים עליו היו רשאים לייצג את החברה לעת מסירתו; מתחילה טען המערער (ראו פסקה 16 לפסק הדין) שהמסמך נערך סמוך לפטירתה של מרים (1967), אך לאחר שהתברר כי החל משנת 1958 לא היו החתומים עוד נציגי החברה, שינה את גירסתו בסיכומיו, וטען כי המסמך נערך לפני שנת 1958. אשר למכתביה של יעקובי - נקבע כי מדובר בעדות שמיעה, ושגם אם אכן משתמעת מהם ההנחה שיש לרשום את המקרקעין על שם מרים, לא הוברר על מה היא מבוססת. זאת, במיוחד נוכח העובדה שהמכתבים נשלחו בתגובה לפניות קרובי משפחתה של מרים - שהעלו את טענת הבעלות. עוד נקבע, כי למצער החל משנת 1967 פקע יפוי הכוח של יעקובי.

ו.        שלישית, נקבע כי התביעה התיישנה, ובנוסף הוגשה (בשנת 1999) בשיהוי "עצום שאין לו הסבר" (פסקה 33). הוטעם, כי המערער לא הסביר מהי עילת התביעה המדויקת שלו (קרי, מה בדיוק זכותו במקרקעין), וכי אפילו נראה במכתבים משנת 1970 - על אף אי קבילותם ומכל מקום משקלם הנמוך - משום הודאה בזכות, הנה כיון שמדובר במקרקעין מוסדרים, התיישנה התביעה לכל המאוחר בשנת 1995. אשר לטענה כי המקרקעין הוחזקו בנאמנות, נקבע כי המערער לא הוכיח את זכותה של מרים במקרקעין כל עיקר, וממילא לא ניתן לטעון כי נרכשו בנאמנות. אשר לשיהוי נקבע, מעבר לצורך, כי התנהלות משפחת איסקולסקי לאורך עשרות בשנים מעידה על זניחת הטענה לבעלות בחלקות, ובנוסף - כי השיהוי עולה כדי נזק ראייתי של ממש (פסקה 42), בשל העובדה כי "אין איש שיכול להשיב על שאלות מטרידות אלה" (שם).

ז.        רביעית, נקבע כי קיימת שורה של אינדיקציות המחזקות את העמדה לפיה מרים לא טענה לבעלות במקרקעין. בין היתר התייחס בית המשפט לכך, שבספטמבר 1959 העבירה החברה בצורה מרוכזת חלקות שונות לעשרות זכאים - לרבות חלקה מסוימת (88) למרים עצמה. הוטעם כי באותו מעמד נכחו מרים וולסקי ויעקובוביץ, ואף על פי כן - וחרף העובדה שהחברה עמדה בפני מחיקה - לא הועברו המקרקעין נשוא המחלוקת הנוכחית על שמה. עוד התייחס בית המשפט לכך שנציגה המוסמך של החברה בארצות הברית (גרוסמן), הגיב לבקשת הגברת יעקובי לקבל יפוי כוח לצורך העברת המקרקעין על שם מרים, בקביעה "כי אין עוד בישראל אנשים הזכאים לקבל לבעלותם חלקות" (פסקה 41) - אם כי ייאמר כבר כאן, שבמכתב נאמר כי אין עוד זכאים בארצות הברית (וכך נכתב גם בפסקה 26 לפסק הדין בהקשר אחר ועל כן נפלה כנראה שגגת קולמוס). במסגרת ניתוח ראיות הצדדים התייחס בית המשפט גם לתצהיר שערך עו"ד גרוסמן בשנת 1958 - ובו פירט את רשימת החברים בחברה, את סכומי הכסף ששילמו ואת השטח המגיע להם. מאותו תצהיר, שהמערער הסכים לקבלתו שלא כראיה לאמיתות תוכנו - עולה כי למשה איסקולסקי זכאות ל-2.5 דונם בלבד, בערך כגודל החלקה שהועברה בשנת 1959 על שם אשתו מרים; זאת, כאשר גודלם של המקרקעין נשוא ההליך הוא כעשרה דונם. נקבע, כי גם אם אין בתצהיר כדי להוכיח שתוכנו אמת, יש בו כדי להוכיח שהחברה לא סברה שמי מבני הזוג איסקולסקי זכאים לבעלות במקרקעין. עוד התייחס בית המשפט לעובדה שהמערער לא פנה לעו"ד גרוסמן, ושהתביעה הוגשה רק אחרי שהחברה נמחקה בארצות הברית, וכל מי שטיפל בעניין מטעמה הלך לעולמו. ולבסוף, בית המשפט ציין כי המערער לא הציג אפילו מסמך אחד שבו מי מבני משפחת איסקולסקי פנה ודרש בעלות בחלקות.

טענות המערער

ח.        עיקר הטענות בערעור מכוון נגד קביעות בית המשפט באשר לשני יסודות התביעה - ובמהות הן חוזרות על הטענות בערכאה הדיונית. ביחס לאישור,  נטען כי אין זה סביר שמיופי הכוח של החברה יתכנסו ויחתמו על מסמך שאינו נכון. לפי מסמך זה, כך נטען, החזיקה החברה במקרקעין בנאמנות. עוד נטען, כי המשיבות לא יצאו כנגד האותנטיות של האישור, או כלפי העובדה שהחתומים עליו היו מיופי כוח של החברה - ולפיכך המסמך, שלהגשתו לא התנגדו המשיבות, קביל. עוד נטען, בעניין הקבילות, כי חל החריג של אמרת נפטר במילוי תפקידו, והכלל בדבר אמירה בניגוד לאינטרס - ושקיימים מסמכים נוספים המחזקים מסקנה זו (בעיקר פניה של עו"ד אורין ליעקובוביץ בשנת 1969 בעניין הקצאת מים למקרקעין - שבתגובתו אליה לא הטיל יעקובוביץ ספק בבעלות מרים בחלקה). ביחס למכתבי יעקובי, נטען כי יפוי הכוח שניתן לה לא היה מוגבל בזמן (ושההגבלה התייחסה רק לאפשרות להעביר באמצעותו מקרקעין, לפי המגבלה הקבועה בסעיף 6(א) לחוק להגנת רכוש מופקד, תשכ"ה-1964), ולפיכך כי היתה מוסמכת להודות בזכות בשם החברה. הוזכר כי במכתבים אלה נומקה אי העברת הבעלות במקרקעין באילוצים טכניים בלבד - מתחילה הסדרת הוצאות ההעברה, ולאחר שנת 1968 הצורך לחדש את יפוי הכוח. נטען, כי אילו היתה יעקובי, שהיתה בקיאה בעסקי החברה במשך שנים, סוברת כי אין למרים זכות במקרקעין - היתה מציינת זאת. עוד נטען, כי האישור הוצג בפני יעקובי - לרבות בפגישה בביתה עם עו"ד אורין, והיא לא טענה נגדו. נטען - כאמור בצדק - כי במכתבו של עו"ד גרוסמן נקבע כי אין בעלי קרקעות נוספות בארה"ב, אך לא בישראל. סופו של דבר, נטען כי שגה בית המשפט בכך שדחה שני יסודות אלה, מהם עולה כי הפעם הראשונה בה התכחשה החברה לטענת הבעלות היתה בתגובה לתביעה הנוכחית.

ט.        בנוסף נטען, כי בית המשפט לא התחשב בשורה של מסמכים המקשרים את איסקולסקי למקרקעין - לרבות ההתכתבות הנזכרת בעניין הקצאת מים למקרקעין. נטען כי התשתית העובדתית מחייבת את המסקנה כי המקרקעין שייכים למרים - והוחזקו בנאמנות בעבורה על ידי החברה. נטען כי התביעה לא התיישנה גם מטעמים אלה: שמכתבי יעקובי משנת 1970 מהווים הודאה בזכות - "והחברה שלא הצליחה לגרום לקבלת יפוי הכוח... מנועה מלטעון להתיישנות" (עמ' 8); שחל סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין לפיו לא תשמע טענת התיישנות ביחס למקרקעין מוסדרים (ייאמר מייד כי הסעיף מתייחס לטענת התיישנות הסותרת את הרישום - ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד(3) 487, 494); ושהטוען להתיישנות - הנטל עליו. עוד נטען, כי התביעה אינה לוקה בשיהוי - בין היתר מהטעם שהחברה לא שינתה את מצבה לרעה בהסתמך על התנהלות משפחת איסקולסקי; ועוד, אין כל תימה בכך שהמקרקעין לא נרשמו על שם מרים - כיון שהטעם מפורש בכתובים שהוצגו, אי תשלום הוצאות ההעברה. נטען כי פניות עו"ד אורין, וקרובי משפחתה של מרים, מעידות שלאורך השנים לא התייאשה המשפחה מטענת הבעלות - ולא היתה פעולה מסוימת שהיתה צריכה להיעשות ולא נעשתה. נטען גם כלפי קבילות חלק ממסמכי המשיבות, כלפי מה שנתפס על ידי עו"ד אורין כהטלת דופי אישית (עניין שהורחב בו יותר בהשלמת הטיעון בעל פה), וכלפי מעמד המשיבות ובפרט משיבה 2 ומנהלה.

טענות המשיבות

י.        המשיבות תומכות יתדותיהן בקביעות בית המשפט קמא. בסיכומיהן הן מתייחסות גם לאי קבילות האישור - שמקורו לא הוגש ושלא ידוע מתי ולמי נרשם, ושהמערער לא הוכיח מה היה מקור סמכותם של החתומים עליו. כן נטען כי עדות עו"ד אורין בעניין לא זכתה לאמון בית המשפט. נטען כי התביעה התיישנה, שכן עילת התביעה נוצרה במכתבי יעקובי משנת 1970, והתביעה הוגשה לאחר חלוף 25 שנה. נטען גם לשיהוי, שמנע מהמשיבות, בין היתר, להעיד עדים רלבנטיים שהלכו לעולמם. נטען כי לא הוצגה כל ראיה ליצירת נאמנות. עוד הוזכר, כי בשנת 1959, העבירה החברה (כאמור) חלקות רבות - לרבות למרים - אך לא את המקרקעין, ומכאן ראיה שאין היא זכאית להם. נטען שסיכומי המערער לוקים "באי גילוי נאות" (עמ' 5), ושנותרו שאלות פתוחות רבות באשר להתנהלות משפחת איסקולסקי ועו"ד אורין לאורך השנים.

ההליכים בבית משפט זה

י"א.     ביום 2.12.07 (לאחר הגשת הסיכומים ביום 8.11.07) הגיש המערער בקשה "לקבלת ראיות נוספות בערעור", שעיקרה מכתב בעניין הוצאות המשפט בבית המשפט קמא, עליו חתום גדעון הרנוי כדירקטור בחברה. נטען כי יש במסמך זה כדי להעיד על מצבה העדכני של החברה, ועל מעמדו של מר הרנוי. לא מצאתי מקום לקבל את המסמך - ולוא מהטעם ששאלת מעמדה של החברה אינה רלבנטית להכרעה בשאלות שלפנינו (רע"א 378/96 וינבלט נ' משה בורנשטיין בע"מ, פ"ד נד(3) 247,266).